价格暴动:房地产又走钢丝 一线楼市独角戏

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楼市真的又要开启新一轮的暴涨之旅吗?在经济大棋局整体低迷之下,去库存去产能使得包括房地产在内的多个支柱型产业的转型迫在眉睫,针对楼市的宽松政策更是一个接着一个,房价上涨的确有了借口。

房价上涨的风吹草动继续撩动市场的最敏感神经。

与往年春节后的成交淡季不同,某指数研究院发布的数据显示,2月15日至21日的7天时间里,北上广深的销售套数分别为979、2740、1329和958套。在经济一片寒意的大背景下,楼市俨然一幅火热景象。

而从价格上看,北京、上海及深圳房价均已疯涨到历史高位。某指数研究院的数据显示,2016年1月,上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米,同比上涨24.9%;深圳新房成交均价达4.65万元/平方米,同比上涨74.27%。伟业我爱我家的数据则显示,1月份,北京新建商品房(剔除保障房)成交均价为29370元/平方米,同比上涨38.9%。

楼市真的又要开启新一轮的暴涨之旅吗?在经济大棋局整体低迷之下,去库存、去产能使得包括房地产在内的多个支柱型产业的转型迫在眉睫,针对楼市的宽松政策更是一个接着一个,房价上涨的确有了借口;但另一面由于经济原动力失速,购买力和库存压力一降一升之际,是市场继续疯狂还是降价求量,成了楼市不得不要做的终极选择题。何况,中央祭出去库存大旗要的是房价的稳而不是新一轮暴涨,而三四线城市的楼市已是风声鹤唳。

涨或者跌,迷雾重重。但可以肯定的是,站在十字路口的楼市无论选择什么方向,路都在越来越窄。

房价“暴动”

本轮房价的上涨之风起于二手房。

春节后,上海的房价上涨甚至引发了购房者的“恐慌购房”。据了解,春节后,上海很多二手房业主纷纷上调了挂牌均价,大部分房源价格上调了5%-10%。

“上海房价上涨的原因仍在于供需不平衡。”中国房地产数据研究院院长陈晟指出,目前上海市场的库存量较低,去库存速度低于6个月。在政策利好不断释放的背景下,市场出现了房价上扬的市场预期。在这种预期下,上海豪宅出现大量成交,从而拉升了上海房价在短期内的快速上扬。

而对于北京来说,春节后的上涨更多是年前涨价的延续。

以北京海淀区学清路附近的带装修房为例,房龄15年的100平方米左右两居室,现在报价在500万元左右,春节前的价格则为450万元,而在去年8月之前,同样户型的房源价格则一直在400万元上下。

统计数据赤裸裸地展示了北京今年1月份房价的上涨幅度。据伟业我爱我家数据中心统计,1月北京新建商品房(剔除保障房)成交均价为29370元/平方米,同比上涨38.9%,环比涨幅为1.5%;二手住宅成交均价为41270元/平方米,同比上涨16.7%,环比上月上涨1.7%。

另外,让市场找到疯狂理由的还有龙头房企的定价调整。2月24日,北京万科半推半就的涨价风声成为房企打破沉默的第一响雷声。

在澄清旗下项目全线涨价的消息时,北京万科强调,公司并无全线涨价计划,但万科金域东郡和万科天地项目因产品升级确实上调了销售价格。此外,据媒体报道,在杭州,万科西庐、大都会79号等多个项目价格均有所上浮。据当地透明售房网显示,这些项目涨幅多在500-1000元/平方米。

在深圳,尽管房价已经连续上涨一年半,但开发商对于后市似乎仍信心十足,一些项目每次开盘价格均有不同程度跳涨,如佳兆业城市广场与龙光九龙玺,每次加推每平方米均会涨价三五千元。

“现在深圳楼市这么火爆,开发商都不希望卖得太快,都想着利润最大化,根本不愁卖不出去,最怕的是黄金楼市中无房可卖。”龙岗区的某楼盘负责人对《华夏时报》记者说,深圳楼市供不应求,而且信贷整体仍会持续宽松,因此房企调价后仍有购房者愿意埋单。

亚豪机构市场总监郭毅则表示:“一线城市目前市场较热,主要是由供求不平衡引起的,在价格继续走高的预期下,改善型需求大量释放,成交价格被拉高,造成了房价大幅上涨的‘假象’。但实际上,这其中已经透支了未来几年的需求,同时,随着价格的上调,一线城市未来仍会面临有价无市的市场局面。”

政策十字路口

在全国楼市去库存的总体要求下,无论是中央还是地方政策都趋向宽松。不过,一线城市的楼市热销似乎显得不合时宜,仍受限购限制的一线城市楼市政策也再次朝着相反的方向延伸。

春节过后,深圳市场一直热传将出台调控政策,包括非深圳户籍人口购房社保年限由1年改为3年、个人普通住房对外销售所需缴纳的营业税免征期由2年改为5年、首套房按揭贷款的要求提高与适当收紧房屋评估价等。2月24日,深圳市住建局局长杨胜军还公开表示,深圳市政府正在研究采取措施调控房价。

“社保年限由1年改3年是比较确定即将出台的调控措施,据我们掌握的信息,相关的几个部门都在修改系统,如果3月1日来不及,3月份也会出台。”深圳某大型中介总经理告诉《华夏时报》记者,事实上,四个一线城市中,深圳的社保年限门槛最低,为了抑制房价过快上涨,这次也只是跟上其余三个城市的政策而已。

“政府内部有的人认为在中央去库存的大背景下,深圳不适宜单独收紧楼市政策,而部分人认为深圳房价暴涨速度确实过快,这也不利于楼市长期健康发展。”深圳规土委内部人士称,单纯依靠保障房平抑房价,短期效果不大。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰告诉记者,虽然贷款利率仍在走低,但春节后,银行已经明显收紧了贷款条件,此前不同类型的客户都能批下贷款,现在在客户资金流水和房屋评估价上要求严格了。

与深圳不同,上海则从供应端着手,在三四线城市和部分二线城市忙着去库存时,上海则重拾70/90政策,加码应对供不应求的局面。

按照上海市最近发布的通知要求,未来上海将优化住房供地结构,增加中小套型住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%,部分供需矛盾突出的区域,提高到70%。

“从商品住宅的存量情况来看,目前市场供应豪宅化明显,面积在90平方米以下的商品住宅存量占比则最少。”上海某居研究院副院长杨红旭称。

而根据上海链家研究部数据,上海房地产市场中,面积在90平方米以下的商品住宅存量仅为159万平方米,按照目前市场去化速度来看,全部90平方米以下的商品住宅仅需3-4个月就能完全去化。

“实际上,不仅是上海,土地已是一线城市当前面临的一大资源瓶颈。目前,上海、深圳及北京主城区的建设用地总规模都已接近规划天花板,新增用地空间狭小。这也导致地价高企,所建住宅出现豪宅化倾向。”中原地产首席分析师张大伟称。

据悉,此次北京万科提价的两个项目均位于大兴区,最近一次开盘均价约为3.3万元/平方米和3.5万元/平方米。而在2月23日下午,大兴区黄村成功出让一宗总价39亿元的住宅用地,楼面价已达到4.7万元/平方米,大幅超出目前万科大型两项目的售价。

稳楼市大棋局

“在中央对楼市政策的调整中,实际上对一线城市的政策仍然是以‘控制’为主,其目的就是避免一线城市在楼市宽松政策之下再度上演房价狂欢。”接近住建部的一位消息人士对《华夏时报》记者表示,这也符合中央在楼市政策上一直采取的“分类调控”方针。

实际上,今年以来,中央连续出台降首付、降契税等楼市去库存新政,加上地方放宽购房条件的政策出台,二三线城市的住宅成交量已出现节后回暖的迹象。

公开数据显示,截至目前,杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门等二线城市的库存量已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势;其中不少城市在春节后也迎来成交增长,但多数楼盘并未涨价。

“二线城市销量的增长主要因为政策的宽松削弱了购房者的观望情绪。”张大伟表示,二三线城市尤其是三线城市房价难以走高,与城市人口的流入量和库存比相关。

而库存长期积压,造成二三线城市开发商拿地积极性仍未回升。某而瑞数据信息中心监测显示,2月15日至2月21日,监测的40个主要城市土地成交量环比减少44%,出让金环比减少52%。

“一线城市的交易虽然还较活跃,但抵不上三四线城市的下滑,整个楼市的投资情况还是处于较低迷的水平。” 某居中国执行总裁丁祖昱向记者表示,对于中央来说,现在除了房地产可以拉动经济,短期内找不到其它如此投资量庞大,又可以推动上下游经济的产业。

丁祖昱认为,从去年房地产投资的情况来看,全国房地产开发增速只有1%,仍处于较低的水平,房企的投资意愿并不高。去年房企新开工面积下滑了15%左右,今年下滑速度可能会放缓,但能否真正稳定下来,还很难说。

“按中央的原话说,房地产要在稳定经济中起到重要作用。这意味着,在一定的时间里房地产仍是稳定经济的重要角色,但经济的拉动、未来的增长潜力,则还要靠转型后的创新型产业,不能只依靠房地产。”陈晟在接受记者采访时说,经济企稳回升后,房地产阶段性的作用将逐步会减弱。

（转自华夏时报）