中国住宅租金优势明显 领先亚太若干顶级城市

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尽管房价在过去10年间迅速攀升，最近18个月来涨势尤为惊人，但就租金而言，中国住房市场仍是亚太区最具竞争优势的市场之一。

上海作为中国房价最高的城市，其10大顶级豪华公寓的平均租金为每平方英尺每月38.4美元，与亚太区公寓租金最高的香港相比，仅相当于后者的42%。

近年来高端住宅租金并未录得显著增长，而最近24个月中普通住宅的租金迎来大幅攀升。鉴于住宅的资本价值稳步上扬，深圳的房价涨幅更是高达50%，业主认为有充分理由上调租金。

与此同时，受住宅市场强势行情推动，一些开发商及投资客在年代较久的服务式公寓项目上看到增值空间，计划在收购后将其翻新并散售，以赚取可观利润。此举会产生较高的税务成本，包括土地增值税，但只要价差足够大，则收购仍具财务可行性。这种投资操作的结果便是，部分城市的服务式公寓存量减少，现有服务式公寓项目的入住率与租金双双走高。

尽管近年租赁市场上小业主公寓的整体质量有所提升，但仍有一些跨国公司要求员工必须租赁服务式公寓或者由租赁机构统一运作的住宅项目，以便进行租赁管理。鉴于经济增长放缓、商务环境更趋苛刻，企业的成本意识依然较强，因此相对传统品牌更具成本优势的新型服务公寓项目日益受到租户欢迎。

第一太平戴维斯酒店式服务公寓管理部董事康茵莉女士表示：“市场正迅速演变。以前，服务式公寓的租户以外派至中国一到两年的外籍员工为主，如今不仅外籍员工的外排期缩短，本籍租户的比例也显著提升，因为很多商务人士出差频率增加且时间更长。”

康茵莉女士还指出：“高端物业的成本压力开始积聚，同时市场对更经济实惠的新型服务式公寓的需求也在不断增加。这类服务式公寓不仅配套统一管理与预订服务，租金也更加优惠。”

第一太平戴维斯上海住宅租赁部董事吴珺女士表示：“上海的商务社区持续扩张，相应地租赁业务得到规模增长。近年来，得益于年轻租户对市中心居住体验的不懈追求，市区地段的项目竞争继续升级。”

第一太平戴维斯中国区市场研究部董事简可先生表示：“近年来多有租户抱怨租金上涨，但上海、北京等中国一线城市的房地产投资收益率仍处于世界较低水平，这意味着租赁成本相对于置业成本仍具有更多优势。过去十年中房价稳步攀升，相比之下租金维持着较为平稳的走势。”

图1：十大豪华公寓租金，按城市

来源：第一太平戴维斯研究部

图2：五大标杆服务式公寓租金，按城市

来源：第一太平戴维斯研究部

图3：2016年上半年十大豪华公寓租金的变化情况，按城市

来源：第一太平戴维斯研究部

图4：2016年上半年五大标杆服务式公寓租金的变化情况，按城市

来源：第一太平戴维斯研究部