成都城南没房可卖？这些事实甩你一脸

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昨天锐理君将半年来成都楼市各方位、各行政区的住宅价格变化情况呈现给大家（点击查看），本意是想说，“暴涨”二字其实还称不上，被过度渲染、用以制造恐慌情绪的嫌疑其实更重。

在昨天的文章里，锐理君暂时按下了“城南无房可卖”这个话题，今天我们把这个话题也扯清楚，免得昨天那篇文章被用作给外地来成都投资的大鳄们的“成都炒房区域指南”。

我们先把那张存量去化周期表修正下：

9月初，一张成都楼市最新的存量去化周期图表频繁出现在各种微信公众号的推送内容中，主要内容是下边这张图：

这张表里显示的存量去化周期的算法是用当前存量来除8月的销售面积。这就相当于高三学生的模拟考试时，每“诊”一次就要告诉大家你能报考什么样的大学。危害很大呀！对一次考试发挥失常的同学来说，不晓得增加了多大的压力，对偶然考好了的同学来说，突然给到的“信心”也同样是害了人家。

所以锐理君决定将这个统计方法修正一下，以半年为统计周期，在计算每个月月末的存量去化周期时，参考过去6个月的销售情况，动态计算，所得的绝对数值仅仅是一方面，更重要的是通过观察连续的存量去化周期变化曲线，来研判市场的真实情况。所得的结果如下：

两相对比，我们发现金牛、青羊、成华都是严重“被冤屈”的区域。以动态计算结果来看：

8月末金牛区的存量去化周期约为13个月，大致跟一年前成都楼市的总体去化周期差不多。

青羊区的去化周期实际上只有8个月多一点点，8月成绩不好，差点把人家判成了“三本线”都上不了的差生……

成华区存量去化周期不足8个月，各位开发商们可以准备加速上新了。

修正之后的存量去化周期数值还显示，高新区、天府新区确实是目前存量去化周期最短的区域。这些区域的楼盘涨价，并不仅仅是因为身处城南或有天府新区规划利好。

另外，锐理君还单单把双流区的存量去化周期曲线放上去了，因为双流才是大成都范围内存量去化周期最短的行政区，有人又要大跌眼镜了吧？

撇开数字，再看看存量去化周期曲线的趋势吧，这个才更有说服力。

存量去化周期曲线下降最快的是天府新区。市场恐慌情绪最严重的也应该是这个区域。

第二梯队的是双流、高新区。当然，由于高新区的统计数据中包含了高新西区的项目销售数据，高新南区的情况会更“乐观”一些。

第三梯队是锦江区、武侯区。9个月左右的存量去化周期，再加上一点买涨心态的客户跟进，这两个区域的存量去化周期有望进一步下降。

城南远没到“无房可卖”的地步

就算真的有四五波炒房团在成都城南看房子，几十套几十套的下手，城南也不至于没房可卖，6个月以上的库存去化周期呢！要知道，今年年初第一波房价快速上涨的城市如合肥、南昌、苏州等城市，是整个城市的库存去化周期在6个月以下才启动的行情，而当前成都楼市整体去化周期仍保持在9个月左右。

还有这个被隐藏在存量去化周期统计数据背后的数据可以来佐证。

▲天府新区2016年3—9月份（截至18日）供销价走势图

以天府新区为例，截至9月18日，9月份录得区域备案成交均价约8300元/平方米，而存量房源申请预售证时备案的均价却保持在12300元/平方米以上。不要惶惑，这就帮你解开其中的含义——

1、申领预售证时报较高的价格，有利于给开发商留较多的营销话术空间，比如力度很大的优惠、特价房源、内部认购价等等，因此实际成交的备案价格本就要在预售登记价格的基础上打个折扣。

2、实际备案成交均价与预售存量房源均价的差值反映了市场主要供应产品与主要成交产品间存在的矛盾——价格高的去化慢，因此被剩了下来，拉高预售存货的整体均价，价格低的卖得快，给整体房价水平当了“雷锋”。

不然我们来看看天府新区今年以来卖得好的都是哪些项目——

▲2016年1—9月份（截至18日）天府新区住宅备案成交面积前20项目

3、市场利润流向遵循“二八”定律，80%的销量赚取的往往只有整个市场20%的利润。这里锐理君又要习惯性地拿滨江和城来举例了。

▲滨江和城113平方米四室两厅双卫产品户型图

▲滨江和城93平方米三室两厅双卫产品户型图

以上两个户型，就是占据了滨江和城产品供应50%以上的绝对主力产品的户型设计，即使是眼光再挑剔，也要说这产品都没有任何硬伤。甚至要比市场上的某些标榜“创新”的产品还要好很多。

▲滨江和城各面积段产品供应占比

只不过，这个项目从来不爱标榜自己，保持每月一次的开盘节奏，却几乎从不在周末开盘，但一个月的货量，一个周的时间就全部卖完了。上一批次开盘是在9月9日，整个开盘过程不到1个半，结果当然还是卖到一套不剩，然后无奈地摊摊手，“十月那个批次排号请早……”

一不小心，锐理君又说出了“城南无房可卖”的真相——真正没房可卖的是滨江和城，每个月都有三周的时间完全没货……而接下来的这个周末，9月24、25日，大源、天府新区多个项目齐齐推盘，号称“无房可卖”的城南，估计这个周末的成交量要占到大成都周末成交量的半壁江山。（文章转自锐理数据，如有侵权请联系删除）