房企加速海外融资逃离“被整合”

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　　华夏地产最新数据显现，7月单月，房企海外融资算计达32.8亿美元，年内累计海外美元融资额度达255.7亿美元，比较2016年同期的82.7亿美元上涨了209%。
　　
　　对此，业内人士表明，房企正迎来新一轮规划比赛，部分企业乃至不惜代价扩张规划，以防止在此轮房地产整合潮下“被整合”。与此一起，国内市场调控显着收紧，境内融资难度加大，让急于扩张的房企不得不转战海外市场高本钱获得资金。
　　
　　国内融资难房企纷繁转向海外融资
　　
　　8月2日，融创我国发布公告称，该公司拟进行美元优先定息收据的世界出售，以隶属公司担保人按优先归还的基准为收据供应担保，并将隶属公司担保人的股份作典当。融创方面表明，拟发行海外债券，旨在优化融创我国债款结构，所得金钱净额拟用于归还、替换其现有的高本钱负债。
　　
　　而值得留意的是，就在7月初，融创100亿元公司债被上交所停止发行。究其原因，则是在新一轮房地产调控下，房企公司债发行和直接融资被悉数锁死。
　　
　　据兴业证券固定收益研讨统计，从2016年11月至2017年5月，撤销和推延发行短期融资的占比达40%。
　　
　　广发证券开展研讨中心分析师乐加栋表明，2016年四季度以来，办理层逐渐重视按捺财物价格泡沫，防备市场危险，关于房地产开发企业的各种资金来源的管控水平都有所提高，房企首要融资途径全面收窄。
　　
　　广发证券数据显现，1-4月份，样本房企总融资规划3109亿元，同比大幅下滑42%，但从融资结构来看，受监管的托付贷款、公司债以及再融资占比下滑，融资规划别离同比下滑65%、99%和89%，尤其是公司债及再融资规划别离由上一年同期的1859亿、334亿大幅下滑至20亿、37亿元。
　　
　　正因为此，房企纷繁转向海外发债。华夏地产数据显现，7月单意味着，房企年内累计比较2016年同期的82.7亿上涨了209%。
　　
　　其间，恒大自本年5月以来，共发行三期美元债，总规划达66亿美元，创近年来我国企业在债券市场融资新高。佳兆业境外发债融资35亿美元。此外，我国海外开展、龙湖、碧桂园、绿洲也都发行了一般规划的5亿至10亿美元之间的境外债。
　　
　　有业内人士泄漏，因为国家发改委从第二季度开端收紧房地产企业海外债发放批文，但一年期内美元债不需求发改委审批，因此，第二季度起，房企发行的一年期内美元债呈现放量。
　　
　　不肯“被整合” 房企拼命扩规划
　　
　　华夏地产研讨中心统计数据显现，到2017年前7个月，拿地最活泼的52016年同期的7457.78亿元比较，上涨幅度高达70%。
　　
　　华夏地产首席分析师张大伟表明，尽管一二线城市调控作用显着，但从全国房地产数据看，房企阅历上一年的“丰盈”后，资金状况空前宽余，大部分标杆房企都开端活泼拿地。
　　
　　在此布景下，当地卖地纪录频被改写，本年1-7月全国50大城市卖地1.7万亿元，同比上涨44.5%，平均地价上涨了33%，22个城市翻倍。
　　
　　其间，北京、南京、杭州、武汉、上海等12个城市超越了500亿元。同比涨幅最显着的城市以三四线城市为主。其间，菏泽卖地143.46亿元，同比上涨478.48%，漳州卖地178.43亿元，同比上涨432.68%，无锡卖地278.86亿元，同比上涨421.01%。
　　
　　张大伟表明，尽管各地楼市调控频频，但全体看，一二线城市土地市场成交活泼，企业仍处于补库存阶段。“房企对热门城市热门地块的拼抢仍然活泼，包含南京、姑苏等2016年的二线城市‘四小龙’地价仍然处于高位，即便在当地政府设置了多重调控束缚方针后，部分住所属性地块仍然有多家企业以打破上限的价格拼抢。”
　

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　　“但这也意味着，房地产企业的危险越来越大，估计在严厉的调控下，地价很可能在2017年下半年呈现平稳乃至下行的体现。”张大伟说。
　　
　　而形成土地市场炽热的原因，天然与楼市仍然是吸金大户有关。数据显现，尽管阅历着楼市的密布调控，但房地产职业仍然收成了历史上最丰盈的前7个月。到现在，近半房企发布半年业绩预报，7成房企赢利喜人。其间，万科1至7月份累计实现出售金额3127.4亿元，这已迫临2016年全年3647亿元出售金额。而从赢利来看，荣安地产上半年净赢利同比上一年上升超越2300%，丰华股份估计上半年归归于上市公司股东的净赢利同比上一年上涨超1158.81%，粤泰股份估计上半年净赢利同比上一年上涨超越1111.55%，新黄浦估计上半年净赢利较上年同期添加650%左右；中洲控股估计上半年盈余比上一年同期至少上升430%。
　　
　　但值得留意的是，此次，“购地标杆企业量级大多归于中型。”张大伟说，特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二队伍房企，成为曩昔7个月抢地的干流企业。
　　
　　数据显现，到7月底，拿地超越100亿元的企业多达39家，其间拿地金科、恒大外，保利前7月拿地总额955.61亿元，龙湖拿地金额多达764.49亿元，中海拿地金额也高达615亿元。此外，我国金茂、首开股份、华润置地、世贸房地产、新城控股拿地金额也别离高达615.32亿元、524.04亿元、500.13亿元、456.18亿元、341.94亿元、332.67亿元。
　　
　　张大伟以为，房企拼规划趋势加重，上半年历史上初次有超越7家企业出售额超越千亿。“最近2年的楼市高峰期下，房企出售额迸发，补库存趋势持续，资金尽管有所收紧，但出售回款等仍然可支持标杆房企拿地，所以不论是一二线城市还是三四线城市，土地市场仍然处于相对高温。”
　　
　　一位地产企业负责人表明，拿地隐藏的别的一个原因是，在调控下，经过完全招拍挂购地本钱较高，新一轮房企整合开启，规划较大的二线房企不肯“坐等被整合”，便不管本钱，快速拿地，扩张财物规划，以阻挠一线房企的收买。
　　
　　Wind资讯统计数据显现，2014年7月至今的三年时间内，境内房地产企业并购案发生972宗，触及并购金额高达11679.95亿元，挨近1.2万亿元。其间，2015年，房地产企业并购案宗数为343宗，触及并购标的物价值为2815亿元，同比添加11%。2016年，房地产职业并购案宗数为198宗，触及金额为4014.83亿元，同比上升43%；2017年至今，房地产职业并购案宗数为154宗，涉资2177亿元。其间，本年7月份的亿元。
　　
　　负债高企 房企危险不断添加
　　
　　CRIC研讨中心数据显现，从总有息负债增速来看，大部分房企都有不同程度的添加，仅16家房企有所下降。具体来看，2016年55家房企总有息负债（不含永续债）为31037.27亿元，同比添加28%，净添加约6786亿元。
　　
　　其间，2016年有息负债超越千亿的企业多达7家，数据显现，到2016年底，恒大有息负债5350.7亿元，同比上涨80.22%，中海有息负债1547亿元，碧桂园有息负债1361.97亿元，万科、富力、融创、保利则别离具有有息负债1288.64亿元、1208.52亿元、1128.44亿元、1122.25亿元，值得一提的是，并购王融创有息负债同比上涨高达169.97%。但现在，恒大已提早换回悉数永续债部分。
　　
　　乐加栋表明，2017年第一季度房企净负债率由2016年的96%上升至106%。东方证券房地产职业首席分析师竺劲表明，现在来看企业杠杆率在2016年相对有所回落的布景下，2017年再度渐渐昂首。
　　
　　CRIC研讨中心研讨员房玲表明，快速开展中的房企，为了进一步推进出售添加，出资开发力度加大，需求更多的资金供应，往往融资力度比较大，总有息负债添加也比较显著。
　　
　　但需求留意的是，跟着房地产调控的深化，先是证监会提高公司债门槛，又要求各商业银行加强信贷结构调整，强化住房信贷办理，收紧楼市融资途径，着重防备房地产范畴危险，要求分类施行房地产信贷调控，加强房地产押品办理。一起，高企的债款压力以及调控导致出售迟滞的危险，都给这些急进扩张的企业蒙上了一层暗影。
　　
　　张大伟以为，估计房企的资金还会遭到持续的压力。尤其是发债等途径还可能持续收紧，未来6-9个月房企很可能会面对越来越大的资金问题。
　　
　　国泰君安分析师覃汉也表明，在融资途径全面紧缩趋势下，前期急进扩张、过度依靠高杠杆和外部融资的企业，将会面对越来越大的项目出售和流动性压力。