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租赁住房供给的两大任务:多层次和低成本

2017年11月14日来源:每日经济新闻房产时评责任编辑:zhangsijie

完成全体人民“住有所居”,需求重塑住宅供应准则,十九大陈述提出的“多主体供应、多渠道保障、租购并重的住宅准则”,重点在供应侧。
  近期,围绕培育住房租赁市场,多层次供给的雏形正在显现。除了万科(泊寓)、龙湖(冠寓)、链家(自如)等开发商和中介发展长租公 寓项目外,基于互联网平台的“机构房东”(YOU+、魔方等),也如雨后春笋般涌现。
  眼下,主要由国企承接的“自持地块”租赁项目成为租赁供应的生力军。另外,互联网巨头(BAT和京东)、银联、商业银行等,也争相进入租赁行业。比如基于大数据信用,互联网巨头、银联助力地方政府建设租赁平台;银行给租赁项目融资,投放租客贷款(如建行“按居贷”),开设网上“租赁—融资”一体化平台等;再如,首单央企租赁房地产信托投 资基金(REITs)、公 寓租赁REITs即将上市等。
  政府和市场共同推动下,在供应端,住房租赁确实呈现出了“多层次、多主体”的良好开端,“重售轻租”的住房供应跛行局面有望改观。
  目前,租赁需求的主体是2.7亿新市民(2.45亿外来人口、2500万租房大学生)、城市户籍“无房户”。从调研结果看,这部分人群需要的是以小户型、低租金为主的租赁房源。以深圳为例,据链家地产统计,80%的租赁交易,其租金支付占家庭收入的30%(2500元左右)以内,52.7%的租房者月租金在2000元以内,近20%为1000元以内。但是,今年1~8月,深圳商品住房套均租金为5005元,90平方米以内户型房源供应比需求少近20个百分点。于是,合租、城中村、外围租赁成为主流。
  由此,多层次供应除增加供应渠道,还要在政策扶持下,降低供应成本,提高供应有效性,匹配租赁需求,最终实现多渠道保障。
  目前,租赁供应端存在一些问题,最典型的就是供应成本在提高。尽管长租公 寓改善了居住环境,特别是改造旧住宅区、城中村的长租公 寓,消防安全标准提高了、适应年轻租客的居住体验性也提高了,但租金也明显上涨了。
  据笔者在深圳的调研,长租公 寓“整租—装修—再出租”的一般模式下,相比装修前、相比同类普通住房,租金无一例外提高30%~50%。而且,不管是引进规范化的物业管理,还是公 寓运营企业对保洁、维修等提供流程化服务,长租公 寓都将以更高的租金来收回**。再加上,相比租客和房东之间的“私人散租”,租赁企业化增加了运营、税收、财务等成本,尽管有税收**和减免,但增加的成本都会反映在房租上涨上面。

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