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怎么购买共有二手房?购买共有二手房有哪些流程?

2018年03月08日来源:楼盘网本地楼市责任编辑:zhangsijie

在我们的生活中,每天都会有很多的人购买共有二手房,但他们不知道什么是共有房产,更不知道怎样购买共有二手房。其实共有房产是指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。至于购买共有二手房有哪些流程,下文将为大家详细的阐述。

怎么购买共有二手房?购买共有二手房有哪些流程?

一、怎样购买共有二手房
  我国《民法通则》规定,共有财产进行处分须经全体共有人同意,否则处分无效。因此,在二手房买卖中,买卖双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度,因此交易时房屋的所有权利人,均应在《房地产买卖合同》上签字,买家应注意这些签字的真实性。除未成年的签字可以由父母代签外,其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书,该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是,如果当作夫妻共有财产的房屋子产权仅登记了一方的名字时,买家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。
  在实践中,有时会出现这样的情况;属于共有财产的房屋子未经全部共有人同意而被个别人出售后,其他共有权利人提起拆讼要求确认买卖行为无效时,如果买家是善意购房,即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户,法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。
  二、购买共有二手房有哪些流程
  购买共有人的二手房,涉及三个层次的问题。
  (一)处分共有财产,应当经共有人同意。“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”,卖方出售共有房屋应当征得其他共有人书面同意,否则该行为为无权处分。《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”如果房屋为共有,除非共有人追认或者出卖人取得全部产权,否则与出卖人订立的合同为无效合同。
  (二)共有人书面证明的法定要求。共有人同意出售的书面证明形成于国外,应当符合涉外证据的法定要求“当事人向人民法院提供的证据系在中华人民共和国域外形成的,该证据应当经所在国公证机关予以证明,并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证,或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续”,出卖人提供的书面证明如不符合此证据要求,应当要求其限期完善。
  (三)房屋买卖合同无效,可以要求出卖人返还定金与赔偿损失“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”如果合同无效,可以要求返还定金和赔偿损失。买卖合同约定了违约金条款,但违约金以合同有效为前提,因买卖合同无效,自然不能要求支付违约金。
  以上关于“怎样购买共有二手房”和“购买共有二手房有哪些流程”两个问题的阐述,希望能对您有一定的帮助。在大量的二手房交易中,有很多是共有二手房,但很多人在购买共有房产时,不了解它的流程,结果给自己带来了不必要的麻烦。

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