成都楼市土豪辈出 流拍到高价地大逆转背后有玄机

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外来资本竞相涌入，楼面地价再演绎新传奇——

3月4日，成都拍卖出让4宗土地。青羊区苏坡街道百仁社区47亩土地的楼面起拍价5300元/平方米，居然拍出12000元/平方米的“天价”，溢价率高达126%，被成都太行瑞宏房地产开发有限公司拿下，成为“成都史上单价最高”的住宅地块。在整体楼市刚刚有所起色的情况下，这一重磅消息引起了巨大关注。

不过，当天拍卖的另外3宗地均以底价成交。而此前一天，新疆广汇斥资6.6亿元，以底价拿下天府新区410多亩土地。今年2月，成都通过招拍挂出让18宗土地，累计出让面积909.43亩，最终成交9宗，流拍6宗，因故终止3宗。2月土地总成交面积576.37亩，环比下降52.44%，同比下降44.24%。2月成交土地出让金总额为56.16亿元，环比上涨83.7%，同比上涨140.9%。“春江水暖鸭先知”，土地成交价看涨，是否预示成都楼市已进入新一轮回暖季？

从流拍到“高价地”大逆转背后有玄机

百仁地块拍出12000元/平方米的“天价”，之所以引起业界巨大关注，不仅因为其创下了今年成都土地单价的新高，更因为该地块在短短一年零两个月的时间内发生了“惊天大逆转”——

2015年1月，百仁片区254亩土地整体出让，起拍楼面价仅2750元/平方米，结果却流标。后来这254亩土地分为5个地块，于2015年9月和11月相继拍卖，皆被土地整理方——成都太行瑞宏房地产开发有限公司以起拍价拿下，成交楼面价分别为3313元/平方米、3156元/平方米和3000元/平方米。谁想到，今年3月4日拍卖最后一块47亩土地，居然拍出12000元/平方米的天价，这比一年前2750元/平方米的单价翻了两番！

据了解，3月4日当天参与竞拍的开发商还有中海、保利、龙湖、蓝光、融创、万科、朗基等实力型房企。最终经过近289次竞价，太行瑞宏成功胜出。这一价格也成为成都住宅用地的最高楼面价。有业内人士表示，从具体地块来说，该百仁板块地处外金沙片区，是成都楼市看似不错的地段，周边已经有华润、蓝光、海亮等品牌房企开发的多个楼盘，具有一定的居家生活氛围；从宏观层面来看，国内主要城市楼市已逐渐进入回暖的阶段，成都房地产市场又被众多开发商所看好。百仁板块紧邻西三环，算是主城区的成熟开发区域，理应被开发商所看好。

但是，12000元/平方米的成交价，相较一年前翻了4倍，这一单价无疑非常具有震撼力。回想去年3月23日，成都春熙路一医院地块也仅以起拍价17073元/平方米成交，那可是成都最中心最繁华的地段，商铺单价超过30万元/平方米，一个20平方米的小铺面年租金超过50万元。“成都春熙路值这个价钱。”这是成都人的共识。但对于百仁板块，人们还很陌生。谙熟房地产操作的业内人士认为，百仁地块问鼎“天价地”，背后一定有玄机，虽然单一土地拍出了“天价”，但周围几宗地皆被太行瑞宏一家拿下，几宗地综合起来看成本就没有那么吓人了。据了解，太行瑞宏是百仁板块土地的整理方，已在百仁区域拿下几宗土地，都在3月4日拍卖的这宗地周围。但前3宗地块商业比例较大，新进这宗地则是以开发住宅为主。

强强联合 外金沙能否“坐地起价”

从流拍到竞拍出天价，除了作为土地整理方，太行瑞宏不想被人夺其所爱外，更主要的是在利好政策刺激下，楼市整体行情看好，提振了各路投资开发商的信心。当然，太行瑞宏的股东方背景也值得关注。据悉，太行瑞宏是由朗诗、四川发展、阳煤组成的一家新地产企业，出资机构实际上有三方，包括瑞银方达（从事基金行业的机构）、四川川瑞发展（四川发展和铁投组建的房地产投资平台公司）、首誉光控（光大控股的下属公司）。

从资本构成来看，太行瑞宏具有强强联合的性质，但在房地产市场的账面实力并不等于真实战斗力。能够在土地市场一掷千金仅仅是开始，近年来在成都从拍地满堂喝彩到光景惨淡的“”并不少：2010年10月，内蒙古伊泰集团以7600元/平方米的楼面地价创下了攀成钢的新，但4年后开发的伊泰天骄以准现房开盘，到如今的销售也很惨淡。2012年4月，台湾远雄以7080元/平方米楼面地价、溢价68.6%拿下肖家河14亩土地，刷新当时成都住宅成交单价纪录。2104年千呼万唤始出来，其开发的远雄风华园预售起价18000元/平方米，最高价23000元/平方米。如今标示均价16000元/平方米，按揭优惠10%，销售仅两成左右。此后，2013年7月远雄以10000元/平方米、溢价81.8%拿下红牌楼30亩土地，目前该宗地块仍处于搁置状态，杂草丛生。2014年6月，重庆新鸥鹏豪掷18亿元，在成都三圣乡一口气拿下四宗土地128亩，楼面地价5750元/平方米，当时刚刚履新的集团副总裁李战洪声称，“新欧鹏要成为全国前20，重庆前2。”结果去年7月就传出其毁约退地，成都公司解散……这些只是高价地块开发处境的一个缩影，不单“高价地”开发前景不妙，很多高价地块都因为地价及融资成本太高而陷入绝境，甚至因为资金链断裂而导致企业破产，从而给投资者、购房者乃至地方政府留下重重隐患。

依照目前成都外金沙的房价行情，太行瑞宏单宗47亩土地的开发行情并不妙。四川中原地产最新数据显示，目前百仁板块均价在8800-9600元/平方米之间。其中，豪宅产品在17000元/平方米左右，蓝光·金悦金沙售价9000元/平方米左右。记者走访内金沙的燕沙庭院、蜀都花园城等楼盘，这些相当新的二手多层洋房目前售价也仅1.2-1.6万元/平方米左右。业内人士蒋先生表示，外金沙板块虽然经过几年发展有一定起色，但不论是人气还是市政配套，均和内金沙有较大差距。而且百仁板块虽有百仁公园，但其几百米外的东面就是成都环线交通大动脉，每天从早到晚大小货车川流不息，而西面距离铁路西环线也就一两里，加之该地块上空属飞机航道，两三就有一架起降飞机飞过，在这一备受噪音影响的区域，不知适不适合开发高昂的“豪宅”？

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“高价地”团队：综合地价仅3800元/平方米

在拿下百仁片区3宗地块后，太行瑞宏再次以12000元／平方米的楼面地价，拿下该片区47亩住宅用地，宣告成都新科“高价地”诞生。对此，太行瑞宏相关负责人表示，“股东方宏仁实业是整个百仁片区的一级整理商。为了尽可能地降低开发风险，将产品线做丰富、做好，太行瑞宏的规划案都是从600多亩地块打造的宏观角度来制定的，所以拿下片区内地块性质多元化的建设用地，显得尤为必要。”

据了解，太行瑞宏已在百仁片区拿下254亩土地，计划是统一规划打造，包括该区域未来的地块也有意全部拿下，此次拿地应该会打造成为成都最高端的豪宅。“我们引入了朗诗地产，他们在房屋建造方面是全国一流的。我们要把百仁项目打造成全国一流的生态、绿色、科技、环保精品盘，在建造技术、商业模式、业态等多方面全面创新。”该负责人表示，虽然看似这块地创下天价，但整个项目按照600多亩规划以及已经拿到手的地来算，平均地价也不算高，“这地块做成豪宅，其他地块做成多元化的产品，没有像他们说的那么冲动。”

根据太行瑞宏此前的拿地信息，以12000元/平方米楼面价格拿下47亩住宅用地后，目前太行瑞宏·朗诗金沙城的实际拿地面积已经达到了254亩，该项目的整体楼面地价大约在3800元/平方米左右。

一家之言不迷信“高价地”

3月4日，成都拍卖外金沙百仁板块47亩土地，起拍价5300元/平方米，经过289轮激烈的争夺，最终成交楼面地价达12000元/平方米，被成都太行瑞宏房地产开发有限公司拿下，可谓“一举惊天下”——这块住宅“新高价地”的诞生，顿时在成都楼市炸开了锅：这一楼面地价已超过主城区1万元左右的住宅均价！

一年前，该地块所在百仁板块整体出让254亩土地，起拍楼面价2750元/平方米，结果流标。后来分为5个地块先后拍卖，此次拍卖的47亩土地就是其最后一宗地，成交价却比最初的起拍价翻了两番，达到12000元/平方米。为什么同样的地块，在短短一年零两个月内，出现了从流拍到“高价地”的惊天逆转？这是理性的结果？还是利好政策刺激下的冲动？

面对一年多来各地楼市滞销库存剧增，央行、银监会、财政部、国家税务局等不惜出台降准、降息、降首付、降税费等诸多利好政策，试图推动各地楼市促销去库存，降低经济下行的压力。可如今政策显效不足两个月，楼盘销售刚刚有所恢复，楼市刚刚有所起色，就爆出“高价地”，怎能不让人惊讶？惊讶之余更有开发商闻风涨价，同时也令一些购房者望而却步。如果因为地价房价非理性上涨而扼杀老百姓的购房意愿，那么央行等出台的诸多政策如何达到“楼市去库存”之目的？

“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”——“三去一降一补”，这是今年要打的“硬仗”。事实上，除北上广深等几大城市外，其他地方楼市主要现状是“供过于求”，而不是“供不应求”，存量房屋过多才是问题所在，成都也不例外——去库存，才是当务之急！

正因为如此，“高价地”的涌现才值得我们警醒。回顾成都这些年来出现的“高价地”，除了当时给楼市带来一些“躁动”外，鲜见积极的促进作用，反倒是这些“高价地”项目多陷入艰难处境：要么推迟动工、推迟开盘；要么损失保证金向政府退地；要么因为售价过高而导致滞销，有的甚至导致企业破产；要么开工后缺乏后续资金而烂尾……总之，楼市不迷信“高价地”，市场不相信眼泪。