南京：二手房东报价虚高 挂牌价虚高成交价下滑

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　　12月5日中原地产研究中心发布数据显示，今年各地约有246次发布房地产调控政策。这一背景下，南京楼市也逐渐进入调整期，新房价格趋于平稳。据国家统计局相关数据显示，南京新建商品房价格自去年12月以来已连续11月环比止涨。
　　值得重视的是，本年8月以来，二手房的成交量继续走低，但是不少小区房主的挂牌价还在走高。记者查阅二手房网站挂牌价数据发现，同一小区二手房的挂牌单价甚至呈现了近万元的差价。在目前的市场行情下，购房人真的“配合”吗？
　　房东报价虚高，购房者日趋理智
　　记者查阅了一下国家统计局10月南京新建商品房价数据，数据显示，10月新建商品房房房价同比下跌1.1%。据365二手房统计的挂牌数据显示，今年11月南京市（不含溧水、高淳）二手房挂牌均价为28437元/平方米，同比2016年11月的二手房挂牌均价25099元/平方米上涨约13%。新建商品房价格同比下跌，而二手房挂牌价却呈现同比上涨的趋势。
　　以河西为例，今年新开盘的河西南部新房均价依旧在35000元/平方米，河西中部约为45000元/平方米，这个价格已保持了一年多。而同板块的二手房房东报价却出现虚高。据安居客二手房数据显示，目前佳兆业城市广场的二手房报价区间在42000元/平方米——52000元/平方米，由此可见同一小区的房源挂牌单价相差近万元。
　　采访中记者了解到，与卖家的情绪相反，现在的购房者不再“追高”，对商场的情绪逐步趋于冷静，开端有了自己的理性分析。一位颇有经验的购房者直言不讳地表示：“买房不能看挂牌价，挂牌谁不会挂呀，可是决议小区房价的永远是成交价。”该购房人透露，他之前重视的河西某楼盘，2016年10月的挂牌均价为48000元/平方米，而成交单价为45000元/平方米；2017，成交价却仅为44000元/平方米。“挂牌价虽然在上涨，可是成交价有的还下降了。”上述购房人说道。
　　业界专家以为，挂牌价的上涨阐明房主依然没有抛弃用高挂牌价出售房源的梦想。可是，成交价低于挂牌价，阐明在楼市不景气的布景下，南京二手房议价空间较大，议价主动权逐步把握在买家手中。此外，楼市调控对商场有一定的镇压作用。所以，在这样的商场布景下，二手房成交价格的下降也在情理之中。
　　“置换”人群或成市场主力军
　　从全年看，南京二手房挂牌量自3月下降以来，到11月出现了上涨。据365淘房数据显示，上周，全市二手房挂牌量为2743套，环比前周的2674套上涨了69套。近日，记者走访了一些二手房中介，不少经纪人反映，现阶段来看房的买房人大多数是有着自住需求的，其中不乏打算先卖房再买房的客户，而这类客群自己的房子也处于“挂牌”中。有中介表示，目前“以房换房”的购房者占有一定比例。
　　一位刚刚挂出自己老房子的买房人表示，自己这么多年以来一直没有购房，但是目前住的小区环境太差了，物业管理跟不上，近期想换房。考虑到手头资金有限且没有购房资格，所以打算把老房子卖出后置换。当记者问及想买哪里时，该购房人表示：“我还是想住主城，毕竟配套成熟，生活方便。”
　　某中介经纪人告诉记者，除了有改进换房需求的客户外，也有部分看房者前期买了多套小户型用于投资，可是就现在的商场行情来看，炒房利润空间在缩小，所以想“化零为整”，将小户型卖掉换一处大户型的房子用来自住。
　　对此，有专家表明，在严厉调控下，自住型需求开端开释，未来先卖房再买房的“置换”改进购房将成为趋势。除了资金面的原因外，也是由于有的购房人遭到“限购”的影响，只能将现有住宅出售后来获取购房资历。此外，跟着投资客逐步离场，有的买房人也在考虑进行家庭财物整合，因而，大户型产品逐步遭到商场的喜爱。